Die Immobilienkreditversicherung ist ein Vertrag, der ganz oder teilweise die Rückzahlungsraten eines Kredits übernimmt, wenn der Kreditnehmer aufgrund von Tod, Invalidität oder Verlust der Selbstständigkeit nicht mehr zahlen kann. Obwohl kein Gesetz sie formell vorschreibt, verlangen nahezu alle Banken sie zur Gewährung einer Finanzierung. Die Wahl dieses Vertrags beeinflusst sowohl die Gesamtkosten des Kredits als auch das tatsächliche Schutzniveau im Schadensfall.
Pauschal oder leistungsabhängig: die Rückzahlungsart, die alles verändert
Bevor man die Garantien Zeile für Zeile vergleicht, verdient ein technischer Parameter besondere Aufmerksamkeit: die im Vertrag vorgesehene Entschädigungsart. Dieser Punkt, der in den kommerziellen Angeboten selten hervorgehoben wird, bestimmt den tatsächlich ausgezahlten Betrag im Schadensfall.
Ein pauschaler Vertrag erstattet die vorgesehene Monatsrate, unabhängig vom verlorenen Einkommensniveau. Wenn die Monatsrate 900 Euro beträgt, zahlt der Versicherer 900 Euro, selbst wenn der Kreditnehmer anderweitig weiterhin tägliche Leistungen erhält.
Ein leistungsabhängiger Vertrag berechnet die Übernahme basierend auf dem tatsächlichen Einkommensverlust. Wenn bereits Sozialversicherungsleistungen oder eine ergänzende Vorsorge einen Teil des entgangenen Gewinns abdecken, ergänzt der Versicherer nur die Differenz. Die Rückzahlung kann dann deutlich unter der Monatsrate des Kredits liegen.
Für einen Kreditnehmer mit einer guten Vorsorgeversicherung reduziert der leistungsabhängige Modus mechanisch den Nutzen der Versicherung. Die verfügbaren Informationen über die Immobilienkreditversicherung auf Bulle Immobilière helfen, diese Unterschiede besser zu verstehen, bevor man sich verpflichtet.
Garantien eines Kreditnehmerversicherungsvertrags: was die Bank wirklich verlangt
Die Banken definieren eine Liste von Mindestgarantien, die auf den finanzierten Projekttyp zugeschnitten sind. Für den Kauf einer Hauptwohnung sind die Anforderungen breiter als für eine Mietinvestition.
- Tod und PTIA (vollständiger und irreversibler Verlust der Selbstständigkeit): Diese beiden Garantien bilden das Fundament jedes Vertrags. Der Versicherer erstattet das verbleibende Kapital im Falle des Todes oder einer dauerhaften Unfähigkeit, eine Tätigkeit auszuüben.
- Vollständige dauerhafte Invalidität (IPT) und teilweise dauerhafte Invalidität (IPP): Sie decken Situationen ab, in denen der Kreditnehmer eine Restfähigkeit hat, aber nicht mehr normal arbeiten kann. Die Auslöseschwelle variiert je nach Vertrag und wird oft auf einen durch medizinische Expertise anerkannten Invaliditätsgrad festgelegt.
- Vorübergehende Arbeitsunfähigkeit (ITT): Sie tritt bei einer längeren Arbeitsunfähigkeit ein, nach einer Karenzzeit, die je nach abgeschlossenem Vertrag zwischen 30 und 180 Tagen liegen kann.
- Arbeitsplatzverlust: Diese optionale Garantie deckt die wirtschaftliche Entlassung ab. Sie hat in der Regel eine Obergrenze für die Dauer der Entschädigung und restriktive Zulassungskriterien.
Für eine Mietinvestition beschränkt sich die Bank oft auf die Garantien Tod und PTIA, da die Mieteinnahmen unabhängig von der beruflichen Situation des Kreditnehmers die Raten decken sollen.
Versicherungssumme für den Kredit: ein unterschätzter Hebel
Wenn zwei Mitkreditnehmer gemeinsam abschließen, wird die Verteilung der Deckung zwischen ihnen als Quotität bezeichnet. Sie wird in Prozent ausgedrückt und muss insgesamt mindestens 100 % betragen, kann aber bis zu 200 % (jeder zu 100 % gedeckt) steigen.
Ein Paar, das eine 50/50-Verteilung wählt, zahlt weniger, deckt aber nur die Hälfte der Monatsrate, wenn einer der beiden von einem Schadensfall betroffen ist. Die andere Hälfte bleibt beim überlebenden oder gesunden Mitkreditnehmer.
Eine asymmetrische Verteilung (70/30 oder 100/60) ermöglicht es, den Schutz entsprechend den Einkommensunterschieden anzupassen. Die Quotität muss die Rückzahlungsfähigkeit jedes einzelnen Kreditnehmers widerspiegeln. Eine Erhöhung der Quotität des Hauptverdieners schützt den Haushalt im Falle eines Schicksalsschlags besser, auch wenn die monatliche Prämie steigt.
Weigerung der Bank, die Versicherung zu ersetzen: konkrete Rechtsmittel
Seit dem Gesetz Lemoine kann jeder Kreditnehmer jederzeit ohne Kosten oder Strafen die Kreditversicherung wechseln. Die einzige Bedingung: Der neue Vertrag muss ein Garantieniveau bieten, das mindestens dem von der Bank geforderten entspricht.
In der Praxis lehnen einige Institutionen den Austausch ab, indem sie einen Mangel an Äquivalenz der Garantien anführen. Die Bank hat eine Frist von zehn Werktagen, um die Annahme oder Ablehnung zu begründen. Diese Ablehnung muss schriftlich erfolgen und die nicht erfüllten Garantiekriterien genau darlegen.
Widerspruch gegen eine Ablehnung des Austauschs
Wenn die Bank ohne genaue Begründung ablehnt oder Kriterien anführt, die nicht in ihrem eigenen standardisierten Informationsblatt enthalten sind, hat der Kreditnehmer mehrere Hebel:
- Per Einschreiben die Übermittlung des standardisierten Informationsblatts (FSI) verlangen, ein Dokument, das die von der kreditgebenden Institution festgelegten Äquivalenzkriterien auflistet.
- Den Bankombudsmann anrufen, dessen Kontaktdaten auf den Kontoauszügen oder der Website der Bank zu finden sind. Dieses kostenlose Verfahren führt in der Regel innerhalb weniger Wochen zum Erfolg.
- Die Ablehnung der ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) melden, die die Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtungen durch die Banken im Bereich der Versicherungsdelegation überwacht.
Eine unbegründete Ablehnung setzt die Bank Sanktionen aus. Der Beratende Ausschuss für den Finanzsektor (CCSF) hat die Verpflichtung zur Transparenz der Äquivalenzkriterien bestätigt, was die Position der Kreditnehmer gegenüber missbräuchlichen Ablehnungen stärkt.
Recht auf Vergessen und erleichterter Zugang
Das Recht auf Vergessen ermöglicht es ehemaligen Kranken, bestimmte vergangene Erkrankungen nicht mehr anzugeben. Für Krebserkrankungen und Hepatitis C wurde die Frist nach Abschluss des therapeutischen Protokolls auf fünf Jahre verkürzt. Diese Entwicklung, die im AERAS-Mechanismus verankert ist, eröffnet den Zugang zur Kreditnehmerversicherung für Profile, die lange Zeit durch Zuschläge oder Ausschlüsse benachteiligt wurden.
Die Kosten der Immobilienkreditversicherung machen einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Kredits aus. Verträge nur anhand des angezeigten Satzes zu vergleichen, reicht nicht aus: Die Entschädigungsart, die Karenzzeiten, die gewählte Quotität und die tatsächlichen Bedingungen für den Austausch haben einen größeren Einfluss auf die endgültige Rechnung als eine Abweichung von wenigen Hundertsteln eines Punktes.
