Ein angestellter Lehrer möchte seine erste Wohnung kaufen. Er hat drei Jahre lang auf seinem Casden-Sparbuch gespart, einige Hundert Punkte angesammelt und fragt sich nun, was das konkret für seinen Kreditbetrag bedeutet. Eine Casden-Simulation mit Punkteberechnung ermöglicht es, diese Frage zu beantworten, bevor er einen Termin mit einem Berater der Banque Populaire vereinbart.
Casden-Punkte und ermäßigter Zinssatz: der Mechanismus, den die Simulation nicht im Detail erklärt
Das Prinzip von Casden basiert auf einer genossenschaftlichen Logik: das Ersparte aller finanziert die Projekte jedes Einzelnen. Jede Einzahlung auf ein Casden-Sparprodukt generiert Punkte. Diese Punkte sind kein Geld, sondern ein Verhandlungshebel für den Zinssatz des Kredits.
Wenn man den Online-Simulator startet, gibt man den Betrag des Projekts, die gewünschte Laufzeit und die verfügbaren Punkte an. Der Simulator berechnet dann einen angepassten Festzins: Je höher der mobilisierte Punktestand ist, desto niedriger ist der angebotene Zinssatz. Man kann sich auf eine Casden-Simulation mit Punkteberechnung stützen, um diese Reduzierung vor jeglichem Vorgehen genau zu schätzen.
Was der Simulator nicht immer angibt, ist, dass die Punkte zum Zeitpunkt der Freigabe des Kredits verbraucht werden. Man kann sie nicht für einen zweiten Kredit wiederverwenden. Man muss also abwägen: Alle Punkte für einen Immobilienkredit mobilisieren oder einen Teil davon für einen möglichen späteren Renovierungs- oder Liquiditätskredit zurückhalten.
HCSF-Beschränkung und Simulation: was das Ergebnis selbst bei vielen Punkten einschränkt
Punkte zu sammeln garantiert nicht die Genehmigung des Kredits. Seit den Entscheidungen des Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) müssen alle Banken, einschließlich der Banque Populaire, die Casden-Kredite vergibt, einen maximalen Verschuldungsgrad von 35 % inklusive Versicherung einhalten.
In der Praxis kann ein Beamter mit einem bescheidenen Gehalt durch diese Obergrenze blockiert werden, selbst wenn er einen beträchtlichen Punktestand hat. Die Simulation zeigt einen attraktiven Zinssatz an, aber der Antrag wird abgelehnt, wenn die monatliche Rate die gesetzliche Grenze überschreitet.
Ein weiterer Punkt, den man vor der Simulation berücksichtigen sollte: Die Banque Populaire verlangt in der Regel einen Eigenanteil von etwa 10 %, um die Erwerbskosten zu decken (Notarkosten, Garantie). Die Casden-Punkte senken die Kreditkosten, ersetzen jedoch nicht den Eigenanteil. Es wird empfohlen, diesen Betrag im Voraus zu überprüfen, damit die Simulation ein realistisches Szenario widerspiegelt.
Staatsbeamte und Vertragsangestellte: unterschiedlicher Zugang zu Casden-Punkten
Casden ist historisch die genossenschaftliche Bank des öffentlichen Dienstes. Alle Mitarbeiter, ob aus dem Staatsdienst, dem kommunalen Dienst oder dem Gesundheitsdienst, können beitreten und sparen, um Punkte zu sammeln.
Die Rückmeldungen variieren zu diesem Punkt, aber Vertragsangestellte haben manchmal zusätzliche Schwierigkeiten. Der Rechnungshof stellt fest, dass der Anteil der Vertragsangestellten im öffentlichen Dienst schnell zunimmt, was das typische Profil des Casden-Kreditnehmers verändert. Ein befristeter Vertrag erschwert die Analyse des Kreditantrags, unabhängig von der Anzahl der angesammelten Punkte.
Hier sind die Elemente, die man vor der Simulation sammeln sollte:
- Die genaue Anzahl der verfügbaren Casden-Punkte, die im persönlichen Bereich auf der Website casden.fr oder bei einem zuständigen Ansprechpartner eingesehen werden kann
- Die Art des Vertrags (fest angestellt, Praktikant, unbefristeter oder befristeter Vertragsangestellter) und die Dienstzeit, die die Annahme des Antrags durch die Banque Populaire beeinflussen
- Der tatsächliche Eigenanteil, ohne Punkte, einschließlich der geschätzten Notar- und Garantiegebühren
- Das monatliche Nettoeinkommen des Haushalts zur Berechnung des Verschuldungsgrads vor der Simulation, einschließlich der Kreditversicherung
Kreditversicherung und Garantie: zwei Posten, die parallel simuliert werden sollten
Die Casden-Simulation zeigt einen nominalen Zinssatz und eine monatliche Rate an, aber die Gesamtkosten des Kredits hängen auch von der Kreditversicherung und der gewählten Garantieart ab. Diese beiden Posten werden oft unterschätzt.
Für die Versicherung erlaubt das Gesetz Lemoine, den Vertrag jederzeit zu wechseln. Man kann also die bei der Simulation angebotene Gruppenversicherung akzeptieren und sie nach der Unterzeichnung durch eine günstigere Delegation ersetzen. Die Kosten der Versicherung vor der Validierung der Simulation zu vergleichen, hilft, die eigene Kreditfähigkeit nicht zu überschätzen.
Was die Garantie betrifft, so bietet Casden in der Regel eine Bürgschaft über einen Partner anstelle einer Hypothek an. Die Bürgschaft ist bei der Einrichtung kostengünstiger und wird teilweise am Ende des Kredits zurückerstattet. In der Simulation beeinflusst diese Wahl die Höhe der zu finanzierenden Gebühren und somit das geliehene Kapital.
- Die Kreditversicherung stellt einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Kredits dar, manchmal ebenso viel wie die Zinsen über lange Laufzeiten
- Die Casden/Banque Populaire-Bürgschaft ermöglicht es, die Hypothekenkosten zu vermeiden, aber deren Betrag muss in den Finanzierungsplan integriert werden
- Der effektive Jahreszins (TEG), der Versicherung und Garantiegebühren einbezieht, ist der einzige zuverlässige Indikator, um zwei Kreditangebote zu vergleichen
Konkrete Schritte zur Nutzung des Casden-Simulators
Man beginnt, indem man sich im persönlichen Bereich auf casden.fr oder auf der Website der Banque Populaire im Bereich für den öffentlichen Dienst anmeldet. Der Simulator fragt nach der Art des Projekts (Immobilien, Auto, Renovierungen, Liquidität), dem gewünschten Betrag und der Laufzeit.
Der entscheidende Schritt ist der, in dem man seinen Punktestand angibt. Der Simulator berechnet dann den angebotenen Festzins neu. Man kann die Anzahl der mobilisierten Punkte variieren, um die Auswirkungen auf die monatliche Rate zu beobachten. Mehrere Kombinationen von Laufzeit und Punkten zu testen, dauert fünf Minuten und kann das Ergebnis manchmal radikal verändern.
Nach Abschluss der Simulation gilt diese nicht als Kreditangebot. Der Besuch bei einem Berater der Banque Populaire ist notwendig, um den Antrag zu validieren, die Einhaltung der HCSF-Obergrenze zu überprüfen und die Montage mit Versicherung und Garantie abzuschließen. Die Simulation als PDF zu speichern, ermöglicht es, sie mit anderen Instituten zu vergleichen, falls der vorgeschlagene Plan nicht geeignet ist.